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Las raíces legales del alto riesgo

 

 

Análisis de William Fisher


NUEVA YORK,   (IPS)  – Una ley de hace 31 años contra las políticas 

bancarias que dificultaban el acceso a préstamos inmobiliarios a los 

pobres y a los miembros de minorías es hoy considerada por analistas 

conservadores una de las causas principales de la crisis de las hipotecas 

de alto riesgo.

 

Esta afirmación es reiterada por algunos de los principales medios de 

comunicación, así como por blogueros de derecha.

 

  Durante muchos años, los bancos locales y regionales recibían depósitos 

de personas que vivían en barrios pobres, muchas integrantes de minorías 

raciales.

 

  Pero los bancos no extendieron créditos a estos depositantes. Las 

pequeñas empresas no recibieron financiación. Los préstamos hipotecarios 

no se concretaron. Los supermercados y otros comercios no se construyeron, 

obligando a los residentes a viajar muchos kilómetros para satisfacer las 

necesidades de su hogar.

 

  Los trabajos locales disminuyeron. Aumentó el delito. Estallaron 

disturbios en algunas ciudades. Vecindarios enteros se vinieron abajo.

 

  Luego, en 1977, bajo la presidencia Jimmy Carter (1977-1981), el 

Congreso legislativo aprobó la Ley de Reinversiones Comunitarias (CRA). 

Ésta requería que instituciones financieras reguladas y aseguradas 

federalmente demostraran que estaban prestando e invirtiendo en sus 

comunidades.

 

  Inicialmente, algunos bancos locales y regionales se opusieron a la 

medida. Para estos, eso representaba la innecesaria interferencia del 

gobierno en el sector privado y los envolvía en lo que ellos veían como un 

mar de trámites adicionales.

 

  Pero con los años, estos bancos se ajustaron ampliamente a los 

requisitos de la CRA. Hoy, la mayoría lo ven como un normal "costo de 

hacer negocios".

 

  Las palabras clave aquí son "instituciones financieras federalmente 

reguladas y aseguradas", lo que significa bancos comerciales e 

instituciones de ahorro.

 

  No fueron incluidos los bancos de inversiones ni los agentes 

hipotecarios ni los ahora arruinados prestamistas no bancarios, como New 

Century Financial Corp. y Ameriquest, que avalaron la mayoría de los 

préstamos de alto riesgo que ahora se sabe fueron muy perjudiciales.

 

  La razón es que estos prestamistas privados eran regulados por 50 

supervisores bancarios estaduales diferentes, en vez de serlo por el 

gobierno federal. En los hechos, esto quiere decir que no eran regulados 

en absoluto.

 

  Quienes defienden a la CRA señalan que la omisión de pagos de las 

hipotecas extendidas en ese marco está muy por debajo del promedio 

nacional y es muchas veces más baja que la de los préstamos hipotecarios 

de alto riesgo aprobados por prestamistas no supervisados.

 

  Ellen Seidman, directora de la Oficina de Supervisión de las 

Instituciones de Ahorro (OTS) en el gobierno de George Bush (1989-1993, 

padre del actual mandatario) y ahora funcionaria de la New America 

Foundation, dijo a IPS que "en los 30 años transcurridos desde su 

aprobación, la CRA generó cambios importantes en la manera como los bancos 

y las instituciones de ahorro ven y sirven a las comunidades y los 

consumidores de ingresos bajos y moderados".

 

  Datos federales de vivienda muestran que fue el sector privado no 

regulado –no el gobierno o compañías respaldadas por el gobierno– el 

responsable de la explosión de los préstamos de alto riesgo en el centro 

de la crisis.

 

  Según el Consejo de Gobernadores de la Reserva Federal, más de 84 por 

ciento de las hipotecas de alto riesgo en 2006 fueron emitidas por 

instituciones de préstamo privadas. Estas firmas respondieron por casi 83 

por ciento de los préstamos de alto riesgo a personas de ingresos bajos y 

medios ese año.

 

  Se llama hipotecas de alto riesgo a los préstamos para la adquisición 

de viviendas concedidos a personas con un historial de crédito complicado.

 

  Las hipotecas de alto riesgo fueron ofrecidas a los prestatarios más 

débiles durante el auge inmobiliario entre 2001 y 2007. Estos préstamos 

experimentaron su punto más alto entre 2004 y 2006.

 

  Críticos conservadores de la CRA también sostienen que el gobierno de 

Bill Clinton (1993-2001) presionó a los gigantes de la industria Fannie 

Mae y Freddy Mac para que concedieran préstamos hipotecarios de alto 

riesgo.

 

  Estas entidades han operado desde 1968 como empresas patrocinadas por 

el gobierno. Esto significa que, aunque las dos compañías son propiedad 

privada y operadas por accionistas, se asumió que estaban protegidas 

financieramente por el apoyo del gobierno federal. Y ahora, ambas quedaron 

bajo control del gobierno.

 

  Fannie Mae fue creada en 1938 como parte del New Deal (nuevo trato), 

paquete de programas de desarrollo económico y social aplicado en los años 

30 por el ex presidente estadounidense Franklin Delano Roosevelt 

(1933-1945) para sacar a su país de la Gran Depresión causada por el 

colapso de la Bolsa de Valores en 1929.

 

  La crisis del mercado nacional de viviendas tras la Gran Depresión 

desalentó a los prestamistas privados de invertir en hipotecas 

inmobiliarias. Fannie Mae se creo para proveer a los bancos locales de 

dinero federal y financiar hipotecas en un intento por elevar lo niveles 

de la propiedad inmobiliaria y la disponibilidad de viviendas accesibles.

 

  Pero Fannie y Freddie no son prestamistas. Reciben dinero de 

prestamistas privados que en realidad son los que avalan los empréstitos.

 

  En un esfuerzo por promover que las minorías y los blancos de las zonas 

rurales accedieran a la propiedad inmobiliaria, el Departamento de 

Vivienda y Desarrollo Urbano fijó objetivos para que Fannie y Freddie en 

1992 adquirieran préstamos de bajos ingresos a fin de venderlos en el 

mercado secundario. Terminaron alcanzando 52 por ciento de los préstamos 

extendidos a familias de ingresos bajos y moderados.

 

  Pero estos empréstitos, y esas familias, representan una pequeña 

proporción de los préstamos totales. Entre 2004 y 2005, cuando estaban en 

auge las hipotecas de alto riesgo, Fannie y Freddie pasaron de tener 48 

por ciento de los mismos a alrededor de 24 por ciento.

 

  Entre las razones para ese fenómeno se encuentra el hecho de ambas 

firmas eran supervisadas por estándares mucho más exigentes que la mayoría 

de los actores no regulados en el sector privado. La mayor parte de estos 

actores no regulados ahora quedaron en bancarrota o enfrentan serios 

problemas legales.

 

  Durante el mismo periodo de tres años, estos mismos bancos de 

inversiones privados y no regulados dominaron los préstamos hipotecarios 

que fueron empacados y vendidos en el mercado secundario.

 

  Ellen Seidman, quien llevó con éxito la crisis de las instituciones de 

ahorro en los años 80 y 90 –el fracaso de 2.412 asociaciones de ahorro y 

préstamo–, dijo ante el Congreso que "miles de millones, tal vez billones 

de dólares de créditos e inversiones han llegado a estas comunidades 

estimulados, incentivados o dirigidos por la Ley y por leyes colaterales 

como la Ley de Revelación de Hipotecas de Hogares (HMDA), varios estatutos 

antidiscriminación, y obligaciones depositadas en Fannie Mae y Freddie 

Mac. Y aunque hubo una época en que quienes estaban sujetos a la CRA se 

quejaron amargamente por esto, en general esa época pasó".

 

  Pero, pese a sustanciales evidencias en el sentido contrario, los 

críticos conservadores de la CRA continúan culpándola por las 

tribulaciones económicas de la nación.

 

  El columnista conservador Charles Krauthammer sostuvo que, aunque el 

objetivo de la CRA era admirable, "condujo a una presión tremenda sobre 

Fannie Mae y Freddie Mac –quienes a su vez presionaron a los bancos y a 

otros prestamistas– para extender hipotecas a personas que estaban 

pidiendo empréstitos más allá de su alcance. A eso se le llama préstamos 

de alto riesgo. Eso está en la raíz de nuestra calamidad actual".

 

  Y en FOX News, el analista Neil Cavuto señaló: "No recuerdo un alerta 

que dijera que Fannie y Freddie eran un desastre. Prestarles a minorías y 

a población en riesgo es un desastre".

 

 

(FIN/IPS/traen-js/wf/ks/na ip if fm fe/08)